Levée des réserves : procédure et délais

La levée des réserves en une phrase

La levée des réserves est l'opération par laquelle les défauts constatés et consignés au procès-verbal de réception sont corrigés par l'entreprise, puis vérifiés et actés par écrit par le maître d'ouvrage. Elle s'inscrit dans l'année de garantie de parfait achèvement et conditionne la libération de la retenue de garantie.

Une réserve n'est levée ni par le temps, ni par une déclaration de l'entreprise : elle l'est par un constat contradictoire attestant que la reprise est conforme. Tant que ce constat n'existe pas, la réserve subsiste.

Cet article détaille comment formuler une réserve exploitable, comment conduire la levée, quels délais s'appliquent, et comment réagir lorsque l'entreprise ne revient pas.

À retenir : la qualité de la levée des réserves se joue au moment où la réserve est écrite. Une réserve floue est presque impossible à faire lever.

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Ce qu'est une réserve — et ce qu'elle n'est pas

Une réserve est un défaut, une malfaçon ou une non-conformité constaté lors des opérations de réception et consigné au procès-verbal. En la formulant, le maître d'ouvrage accepte l'ouvrage tout en refusant expressément d'en tenir quitte l'entreprise sur ce point précis.

Trois conséquences juridiques importantes :

• La réception est prononcée : les garanties légales courent, la garde de l'ouvrage est transférée, le solde devient exigible sous réserve de la retenue.
• Les désordres réservés entrent dans le champ de la garantie de parfait achèvement.
• Les désordres apparents non réservés sont en principe purgés : ils ne pourront plus être invoqués sur ce fondement.

Ce dernier point explique pourquoi une réception sans réserves sur un ouvrage complexe doit inquiéter plutôt que rassurer.

Réserve, désordre, non-conformité

Terme	Définition	Moment
Réserve	Défaut constaté et consigné au PV de réception	Le jour de la réception
Désordre dénoncé en GPA	Défaut apparu après la réception, notifié par écrit	Dans l'année suivant la réception
Non-conformité	Écart entre l'ouvrage exécuté et les pièces contractuelles	Peut être constaté à tout moment

Comment formuler une réserve exploitable

C'est l'étape qui détermine tout le reste, et c'est celle qu'on bâcle le plus souvent, la réception se déroulant généralement en fin de chantier, dans l'urgence et la fatigue collective.

Une réserve utile répond à quatre questions :

1. Où ? Localisation précise : bâtiment, niveau, local, façade, repère de plan.
2. Quoi ? Description factuelle du défaut constaté.
3. Qui ? Le lot et l'entreprise concernés.
4. Sur quelle base ? La pièce contractuelle ou la règle de l'art qui n'est pas respectée, lorsque c'est identifiable.

Comparez :

• ❌ « Finitions à revoir », inexploitable : ni localisation, ni description, ni lot.
• ✅ « Bâtiment A, R+1, bureau 112 : décollement du revêtement de sol souple sur environ 2 m² à l'angle nord-est. Lot 08 (Revêtements de sols). »

La seconde formulation se vérifie sans discussion le jour de la levée. La première produira un débat.

Photographier systématiquement, et annexer les photographies au procès-verbal. Une réserve photographiée et datée ne se conteste pas.

🎯 Le regard d'AT&SPP

La réception est le moment où un maître d'ouvrage engage l'essentiel de ses droits, et c'est presque toujours celui où il a le plus envie d'en finir. Nous intervenons précisément à cet instant, parce qu'une demi-journée passée à formuler correctement les réserves vaut souvent plus que des mois de relances ultérieures. Notre règle : on ne réceptionne jamais sans avoir fait une visite préparatoire quelques jours avant, à froid, sans les entreprises. Ce qu'on découvre dans le calme, on ne le découvre jamais le jour J.

Qui constate, qui suit, qui acte ?

Trois rôles se distinguent, et les confondre crée du flou :

• Le maître d'ouvrage décide. C'est lui qui prononce la réception, qui accepte ou refuse la levée, et qui libère la retenue de garantie.
• Le maître d'œuvre, au titre de l'élément de mission AOR, organise les opérations préalables à la réception et assure le suivi des réserves jusqu'à leur levée. C'est une obligation contractuelle, pas un service optionnel.
• L'entreprise exécute les reprises dans son lot.

Lorsque la mission de maîtrise d'œuvre a été confiée sans AOR (ce qui arrive plus souvent qu'on ne le croit), personne n'assure ce suivi et les réserves s'enlisent. C'est l'un des premiers points à vérifier dans le contrat. Voir VISA, DET, AOR : les missions de suivi du MOE.

La procédure de levée, étape par étape

1. Notifier la liste des réserves

Après la réception, la liste consolidée est transmise à chaque entreprise pour ce qui la concerne. Une notification par lot vaut mieux qu'une liste générale : chacun sait exactement ce qu'il doit reprendre.

2. Convenir d'un délai d'exécution

Les délais de reprise sont fixés d'un commun accord entre le maître d'ouvrage et l'entreprise. Il n'existe pas de délai légal type applicable en toutes circonstances : en marché privé, tout dépend du contrat ; en marché public, le CCAG Travaux applicable encadre la procédure.

Le délai convenu doit être écrit. C'est lui qui rendra une mise en demeure ultérieure opposable.

3. Exécuter les reprises

L'entreprise intervient. Sur un ouvrage occupé ou mis en service, cette phase demande une coordination réelle : accès, horaires, protection des existants, coactivité entre plusieurs lots.

4. Constater contradictoirement la levée

C'est l'étape que l'on saute le plus volontiers, et c'est une erreur. La levée se constate sur place, réserve par réserve, en présence de l'entreprise, et se formalise dans un procès-verbal de levée de réserves daté et signé.

Trois issues possibles par réserve :

• Levée : la reprise est conforme, la réserve est soldée.
• Non levée : la reprise n'a pas été faite, ou pas correctement. La réserve subsiste.
• Partiellement levée : à éviter. Mieux vaut la maintenir intégralement jusqu'à conformité complète.

5. Libérer la retenue de garantie

Une fois toutes les réserves levées et constatées, la retenue de garantie peut être libérée. Pas avant.

Étape	Livrable	Point de vigilance
Notification	Liste par lot	Notifier lot par lot, pas globalement
Délai	Accord écrit	Sans écrit, pas de mise en demeure opposable
Reprises	Travaux exécutés	Coordonner l'accès en site occupé
Constat	PV de levée signé	Ne jamais lever « sur parole »
Libération	Solde de la retenue	Uniquement si toutes les réserves sont levées

Les délais à connaître

Trois horloges tournent en parallèle, et il ne faut pas les confondre.

• Le délai de reprise de chaque réserve : fixé d'un commun accord, sans durée légale type.
• L'année de garantie de parfait achèvement : un an à compter de la réception. Voir Garantie de parfait achèvement : comment l'actionner.
• La retenue de garantie : conservée pendant un an à compter de la réception, dans la limite de 5 % du montant des travaux, conformément à la loi du 16 juillet 1971.

Le point important est que ces délais ne se suspendent pas parce qu'une entreprise tarde. Une réserve non levée au terme de l'année doit donc être traitée avant l'échéance, pas après.

Que faire si l'entreprise ne revient pas ?

C'est la situation la plus fréquente. La séquence est balisée.

1. Relancer par écrit, en rappelant la réserve, le délai convenu et la date de son expiration.
2. Mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : viser l'obligation inexécutée, fixer un délai précis, énoncer la sanction encourue.
3. Faire exécuter par un tiers aux frais de l'entreprise défaillante, après mise en demeure restée infructueuse. C'est la traçabilité des étapes précédentes qui rend la dépense recouvrable.
4. Mobiliser la retenue de garantie ou la caution, si elles n'ont pas été libérées.

Si l'entreprise fait l'objet d'une procédure collective, la logique change : il faut déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire dans le délai légal courant à compter de la publication au BODACC. Voir Entreprise défaillante en cours de chantier : que faire ?.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

1. Réceptionner sans réserves un ouvrage qui en appelle : les désordres apparents sont purgés.
2. Formuler des réserves vagues, impossibles à vérifier objectivement le jour de la levée.
3. Ne pas photographier les défauts au moment de la réception.
4. Lever des réserves sans constat contradictoire, sur la seule déclaration de l'entreprise.
5. Libérer la retenue de garantie alors que des réserves subsistent : la perte du seul levier immédiat.
6. Laisser passer l'année de GPA avec des réserves non soldées.
7. Confier une mission de maîtrise d'œuvre sans AOR, et découvrir que personne n'assure le suivi.

En résumé

La levée des réserves consiste à faire corriger les défauts consignés au procès-verbal de réception, puis à constater contradictoirement que la reprise est conforme. Une réserve n'est jamais levée par le temps ni par la parole de l'entreprise : elle l'est par un procès-verbal de levée daté et signé.

Tout se joue en amont, dans la formulation de la réserve : localisation précise, description factuelle, lot concerné, photographie annexée. Une réserve floue est presque impossible à faire lever. Le suivi relève contractuellement du maître d'œuvre au titre de l'élément AOR, dont l'absence dans le contrat laisse les réserves sans pilote.

Les délais de reprise sont fixés d'un commun accord, mais deux échéances sont fermes : l'année de garantie de parfait achèvement et l'année de retenue de garantie, plafonnée à 5 %. Aucune ne se suspend parce qu'une entreprise tarde. Si l'entreprise ne revient pas, la séquence est écrite : relance, mise en demeure, puis exécution par un tiers à ses frais.

Pour préparer une réception, formuler des réserves opposables et piloter leur levée jusqu'au solde, AT&SPP vous accompagne comme appui technique indépendant.

À retenir

• Une réserve se lève par un constat contradictoire, jamais par le temps ni sur parole.
• Les désordres apparents non réservés à la réception sont en principe purgés.
• Une réserve utile dit où, quoi, quel lot, sur quelle base, et elle est photographiée.
• Le suivi des réserves relève du maître d'œuvre au titre de l'AOR : vérifier qu'il est au contrat.
• Les délais de reprise sont fixés d'un commun accord, sans durée légale type.
• Ne jamais libérer la retenue de garantie (5 % maximum) avant la levée de toutes les réserves.
• Face à une entreprise absente : relance écrite → mise en demeure → exécution aux frais.
• Traiter les réserves avant la fin de l'année de garantie de parfait achèvement.

FAQ

Qu'est-ce que la levée des réserves ?

C'est l'opération par laquelle les défauts consignés au procès-verbal de réception sont corrigés par l'entreprise, puis vérifiés et actés par le maître d'ouvrage dans un procès-verbal de levée. Tant que ce constat contradictoire n'existe pas, la réserve subsiste, quel que soit le temps écoulé.

Quel est le délai pour lever les réserves ?

Il n'existe pas de délai légal type : les délais de reprise sont fixés d'un commun accord entre le maître d'ouvrage et l'entreprise, et doivent être consignés par écrit. En revanche, deux échéances fermes encadrent l'ensemble : l'année de garantie de parfait achèvement et l'année de retenue de garantie, toutes deux à compter de la réception.

Qui doit constater la levée des réserves ?

Le maître d'ouvrage acte la levée ; le maître d'œuvre l'organise et en assure le suivi au titre de l'élément de mission AOR. Le constat se fait sur place, réserve par réserve, en présence de l'entreprise, et se formalise dans un procès-verbal daté et signé.

Comment formuler une réserve correctement ?

En indiquant la localisation précise, une description factuelle du défaut, le lot et l'entreprise concernés, et si possible la pièce contractuelle ou la règle de l'art non respectée. Une photographie annexée au procès-verbal rend la réserve incontestable le jour de la levée.

Peut-on refuser de payer tant que les réserves ne sont pas levées ?

Le solde devient exigible à la réception, mais le maître d'ouvrage peut conserver la retenue de garantie, plafonnée à 5 % du montant des travaux, pendant un an à compter de la réception. C'est le levier prévu par la loi du 16 juillet 1971, et elle peut être remplacée par une caution de même montant.

Que faire si l'entreprise ne lève pas les réserves ?

Relancer par écrit en rappelant le délai convenu, puis mettre en demeure par lettre recommandée en visant l'obligation inexécutée et en fixant un délai précis. À défaut d'exécution, les travaux peuvent être confiés à un tiers aux frais de l'entreprise défaillante, ou financés par la retenue de garantie si elle n'a pas été libérée.

Que se passe-t-il si une réserve n'est pas levée au bout d'un an ?

La garantie de parfait achèvement expire, mais la réserve ne disparaît pas pour autant : le maître d'ouvrage conserve ses recours contractuels, et le désordre peut relever de la garantie biennale ou décennale selon sa nature et sa gravité. La position est simplement moins confortable, car il faut désormais qualifier le désordre.

Faut-il réceptionner si l'ouvrage n'est pas terminé ?

Non. La réception suppose un ouvrage en état d'être reçu ; des travaux inachevés ne constituent pas des réserves mais un défaut d'achèvement. Réceptionner un ouvrage incomplet pour clore le dossier revient à transformer une obligation d'achèvement en une simple liste de reprises, ce qui affaiblit nettement la position du maître d'ouvrage.

Une réserve partiellement reprise doit-elle être levée ?

Mieux vaut la maintenir intégralement jusqu'à conformité complète. Une levée partielle crée une ambiguïté sur ce qui reste dû et complique la discussion ultérieure. Le principe à retenir : une réserve est levée ou elle ne l'est pas.

Glossaire professionnel

• Réception : acte par lequel le maître d'ouvrage accepte l'ouvrage, avec ou sans réserves ; elle marque le point de départ des garanties légales.
• Réserves : défauts ou non-conformités constatés à la réception, que l'entreprise doit corriger (on parle de « levée des réserves »).
• OPR — Opérations Préalables à la Réception : vérifications menées avant la réception pour constater l'achèvement et relever les réserves.
• AOR — Assistance aux Opérations de Réception : phase d'assistance à la réception et au suivi de la levée des réserves.
• DET — Direction de l'Exécution des Travaux : phase chantier de la maîtrise d'œuvre ; contrôle de la conformité des travaux et des situations de paiement.
• Constat contradictoire : constatation établie en présence des parties concernées, qui fige l'état d'un ouvrage ou d'un avancement à une date certaine.
• GPA — Garantie de parfait achèvement : garantie légale d'un an obligeant l'entreprise à reprendre les désordres signalés à la réception ou dénoncés dans l'année.
• Garantie biennale : garantie légale de deux ans couvrant le bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage.
• Garantie décennale : garantie légale de dix ans couvrant les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination ; elle est d'ordre public.
• Retenue de garantie : fraction du prix, plafonnée à 5 %, que le maître d'ouvrage peut conserver pour garantir la levée des réserves ; elle peut être remplacée par une caution de même montant.
• Mise en demeure : sommation formelle adressée à une partie défaillante de respecter son obligation contractuelle ; c'est en général un préalable requis avant l'application de pénalités de retard.
• Exécution aux frais et risques : mécanisme permettant, après mise en demeure restée infructueuse, de faire exécuter les travaux par un tiers aux frais du titulaire défaillant.
• DOE — Dossier des ouvrages exécutés : ensemble des plans conformes à l'exécution, notices techniques et procès-verbaux d'essais remis au maître d'ouvrage en fin de chantier ; c'est la mémoire technique de l'ouvrage.
• Coactivité : intervention simultanée de plusieurs entreprises sur une même zone, source de risques à coordonner.
• BODACC — Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales : publication officielle où paraissent notamment les jugements d'ouverture de procédure collective ; sa date de publication fait courir le délai de déclaration de créance.

Ressources & Sources d'Autorité

Pour préparer une réception et piloter la levée des réserves jusqu'au solde, AT&SPP s'appuie sur le cadre légal et sur des instances de référence du secteur.

Les engagements et affiliations d'AT&SPP

• SYNAMOME : syndicat professionnel de l'architecture et de la maîtrise d'œuvre éco-responsable, garant d'une déontologie stricte et des règles de l'art.
• CPMN (Chambre Professionnelle de la Médiation et de la Négociation) : notre affiliation structure la résolution amiable des différends sur la levée des réserves.

Cadre réglementaire et guides officiels

• Code de la commande publique — Légifrance : texte officiel encadrant la réception, les réserves et leur levée dans les marchés publics de travaux.
• Direction des Affaires Juridiques (DAJ) — Ministère de l'Économie : fiches techniques sur l'exécution des marchés, la réception et la levée des réserves.
• MIQCP — Mission interministérielle pour la qualité des constructions publiques : ressources d'aide à la décision pour les maîtres d'ouvrage publics.

Qualifications et standards professionnels

• OPQIBI — L'Ingénierie Qualifiée : organisme de qualification attestant les compétences d'assistance aux opérations de réception.
• Fédération Cinov : fédération des métiers du conseil et de l'ingénierie ; référentiels de bonnes pratiques.
• Syntec Ingénierie : fédération majeure de l'ingénierie ; pratiques contractuelles et gestion des risques.

Normes, prévention et sécurité

• AFNOR (Association Française de Normalisation) : normalisation française ; NF DTU définissant les règles de l'art opposables lors d'une contestation de reprise.
• OPPBTP — Prévention BTP : organisme officiel de prévention du BTP, utile pour encadrer des reprises en site occupé.

Pratiques numériques et médias du secteur

• buildingSMART International : organisation internationale de référence de l'open BIM, dont buildingSMART France est le chapitre national ; support d'un état documentaire fiable de l'ouvrage réceptionné.
• Le Moniteur : revue de référence ; jurisprudence sur la réception et les réserves.
• APEC — Référentiel des métiers : référentiels métiers précisant les compétences de suivi de réception.